Imóvel embargado, sonho frustrado

Em março, compradores de mais de 450 apartamentos foram surpreendidos pelo embargo do condomínio Parque das Nações Europa, em São José dos Pinhais, na Região Metropolitana de Curitiba. A decisão de caráter liminar da 11.ª Vara Federal da capital acatava pedido do Ministério Público do Paraná (MP) diante da constatação de que as 624 unidades residenciais e 58 salas comerciais haviam sido construídas sobre áreas de mananciais.

Pode vender?
Legalmente, não, diz o advogado César Alexandre Marques. A suspensão do alvará é inscrita na matrícula do imóvel, tornando a sua comercialização ilícita.

O advogado aconselha procurar por informações sobre a incorporadora ou construtora responsável pela obra e conferir o lastro da empresa antes de fechar qualquer negócio. “Procure se informar sobre a empresa, se há reclamações em relação a outros empreendimentos, se costuma cumprir prazos de entrega. É interessante também pesquisar se o projeto não está em desacordo com nenhuma legislação, se possui todos os alvarás e licenças.”

Outra dica de Gobbo é verificar se a incorporadora é adepta do “patrimônio de aceitação”. Trata-se de um registro na matrícula do terreno que o vincula ao empreendimento. Por meio desse instituto, a incorporadora se compromete a utilizar todos os recebimentos de venda do empreendimento em benefício do próprio empreendimento. Em outras palavras, é uma garantia de que tudo o que for arrecadado com a venda das unidades será utilizado para a construção das mesmas.

No início desse mês, no entanto, o Tribunal Regional Federal da 4.ª Região derrubou o embargo, entendendo que a suspensão das obras em fase de acabamento não contribuiria para minimizar danos ambientais já ocorridos. Entretanto, como ainda cabe recurso, o vai-e-vem jurídico pode estar longe do fim e os compradores, que já desembolsaram uma parte do valor do imóvel e continuam a pagar juros de financiamento, não sabem quando terão as chaves em mãos.

Anne Caroline de Cirilo vive a angústia de adiar o sonho da casa própria desde dezembro de 2014, quando todos os prazos de entrega firmados em contrato venceram e ainda não havia previsão de conclusão da obra. O embargo do conjunto habitacional potencializou a preocupação e aumentou as dúvidas sobre o que fazer para minimizar os prejuízos.

“Assinamos o contrato com a incorporadora em 2012, com prazo de entrega para junho de 2014, prorrogável até dezembro. Conseguimos o financiamento em abril de 2013 e desde então pagamos todos os meses os juros da obra, que é um dinheiro perdido, pois não é abatido depois. A entrega já está atrasada. Agora com o embargo, não sabemos se e quando poderemos mudar. Enquanto isso, continuamos morando de favor”, conta.

Orientação

Grupo J.Malucelli nega relação com empreendimento
O Grupo J.Malucelli negou qualquer vinculação com a J.Malucelli Imóveis, à qual muitos compradores de unidades do Parque das Nações Europa atribuem a comercialização dos imóveis. Em nota, o Grupo esclareceu ainda não ter nenhuma participação no empreendimento Parque das Nações Europa e relações com as seguintes empresas: Amaral Imóveis Ltda., Fórmula Empreendimentos Imobiliários Ltda., Vista Alegre Participações Ltda. e EMEC Incorporadora e Construtora de Obras Ltda..

Em vista das várias denúncias de compradores de que a empresa responsável pela venda das unidades teria oferecido e negociado os imóveis como J.Malucelli Imóveis, o Grupo J.Malucelli informou ainda estar avaliando as medidas para proteção do direito de uso do nome “J.Malucelli” e que os responsáveis pela utilização indevida do nome e marca já foram notificados.

A reportagem questionou a EMEC sobre a apresentação do conjunto habitacional como empreendimento do Grupo J.Malucelli. O representante da empresa, Pedro Paulo Tisse, negou que a empresa tenha feito uso do nome para comercializar unidades.

O advogado especialista em relações de consumo e direito imobiliário César Alexandre Marques explica que o consumidor tem duas opções. A primeira é desistir do imóvel e buscar, administrativa e judicialmente, a rescisão contratual. “Embora a decisão ainda seja liminar, o consumidor já é vítima. Se ele não quiser mais o imóvel, pode buscar na Justiça a rescisão dos contratos com a incorporadora e com o banco, caso tenha financiado, e solicitar a devolução de todos os valores pagos até o momento devidamente corrigidos.”

Se o comprador optar por aguardar o desfecho, é aconselhável que solicite a suspensão do pagamento das parcelas de financiamento por vencer, pois os contratos assinados continuam em vigor e tanto a incorporadora quanto a instituição bancária financiadora vão exigir os pagamentos mensais.

“O comprador pode pleitear a interrupção dos pagamentos e o retorno condicionado ao fim do embargo sob a alegação de que está pagando por um imóvel com destino incerto. Deve fazer isso até mesmo para não ser considerado inadimplente”, explica. A rescisão, tanto do contrato com a incorporadora quanto com a instituição bancária, fica livre de multas.

Segundo Marques, ações desse tipo costumam ser demoradas, mas a probabilidade de o consumidor ganhar é grande, uma vez que a Justiça entende que ele não deve assumir o ônus do embargo, uma vez que não tem responsabilidade alguma sobre a obra. “Não é uma decisão pacífica, mas os tribunais costumam avaliar qual é a finalidade da aquisição do imóvel e os prejuízos causados pelo embargo. Se a finalidade da compra for moradia e o comprador tiver que pagar aluguel enquanto arca também com as parcelas do financiamento, por exemplo, a justiça tende a atender o pedido do consumidor.”

Embargo não é quebra de contrato
Antes de iniciar uma batalha na Justiça, o advogado Giuliano Gobbo, presidente da Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Paraná (OAB-PR), aconselha que o comprador esgote as tratativas na esfera administrativa, diretamente com a incorporadora. Ele também lembra que o consumidor deve aguardar o fim de todos os prazos firmados – o contrato costuma prever um prazo para a entrega do imóvel e mais um prazo de carência, usualmente de seis meses.

Gobbo explica que o embargo não implica descumprimento do contrato por parte da incorporadora – pelo menos não até que se prove que a empresa agiu de má fé e tem culpa pelo embargo. Por isso, ele aconselha que se esgotem as tratativas na esfera administrativa antes de se recorrer à Justiça. “A incorporadora pode cumprir as exigências feitas pela Justiça e conseguir cumprir o contrato. O problema começa quando os prazos de entrega da obra vencem. Se a entrega não acontecer dentro do prazo, o consumidor pode negociar a suspensão dos pagamentos até que a obra seja retomada ou pedir a rescisão do contrato. Porém, se a rescisão acontecer enquanto não houver vencido o prazo previsto em contrato, o comprador têm de pagar as multas.”

Decisão favorável não garante ressarcimento ao comprador
Embora ações desse tipo possam demorar anos até que se chegue a um desfecho, os advogados especialistas em direito imobiliário Giuliano Gobbo e César Alexandre Marques concordam que as incorporadoras e construtoras geralmente são responsabilizadas pelos danos.

“Se a Justiça decidir que não existe possibilidade de o imóvel ser construído, ou se determinar que ele seja demolido, é garantido aos compradores o ressarcimento e o ônus da indenização é da empresa”, explica Gobbo.

A diretora do Procon Paraná, Claudia Silvano, faz coro: todo prejuízo do consumidor, seja material ou moral, há de ser indenizado.

“Se existe prejuízo, a relação de consumo faz recair a responsabilidade sobre a incorporadora ou construtora, que foi quem vendeu. Depois, a empresa pode buscar seus direitos também. Já o consumidor, mesmo que não desista do imóvel, pode pedir ressarcimento de todas as despesas que teve enquanto a obra estava embargada, como aluguel e juros de financiamento.”

Possibilidade de falência

A decisão judicial favorável, no entanto, não garante que os compradores terão o dinheiro já investido em mãos novamente. Isso pode acontecer caso a empresa não tenha condições de devolver o dinheiro e declare falência.

“Se for constatado que a empresa cometeu algum crime, os sócios podem responder pelo seu patrimônio. Mas se for provado que não houve dolo e que a empresa não possui patrimônio para suprir o passivo do débito, a massa falida não paga nada aos credores”, esclarece Marques.

Outro lado

Às incorporadoras e construtoras que também tenham sido prejudicadas pelo embargo, uma vez que em muitos casos dão início às obras de posse de todas as licenças ambientais e alvarás municipais exigidos por lei, cabe buscar reparação em face aos órgãos públicos envolvidos.