A Lei 14.216, de 2021 foi publicada no Diário Oficial da União no dia 08/10/2021, e prevê medidas excepcionais em razão da pandemia da Covid-19 “para suspender o cumprimento de medida judicial, extrajudicial ou administrativa que resulte em desocupação ou remoção forçada coletiva em imóvel privado ou público, exclusivamente urbano, e a concessão de liminar em ação de despejo de que trata a Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, e para estimular a celebração de acordos nas relações locatícias.”
Com essa Lei, até o dia 31 de dezembro de 2021 não se concederá liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo que tenha por fundamento, entre outros, “a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento”, estando o contrato desprovido de garantias (inciso IX do § 1º do art. 59 da Lei nº 8.245/91).
Porém, há algumas ressalvas: o locatário deve demonstrar a alteração de sua situação econômico-financeira por conta das medidas de enfrentamento durante a pandemia, resultando na incapacidade de pagamento do aluguel e encargos, sem prejuízo à subsistência familiar.
Além disso, essa suspensão de liminar em ação de despejo só se aplica aos contratos locatícios em que o aluguel mensal não seja superior a R$ 600,00 (seiscentos reais), quando se tratar de locação de imóvel residencial, e R$ 1.200,00 (mil e duzentos reais), quando a locação for de imóvel não residencial.
E quanto ao encerramento do contrato durante a pandemia?
A referida Lei permite a denúncia da locação (encerramento) pelo locatário residencial até 31 de dezembro de 2021, quando não se conseguiu chegar em um acordo para desconto, suspensão ou adiamento do pagamento de aluguel, desde a vigência do estado de calamidade pública (Decreto Legislativo nº 6, de 20 de março de 2020), até 1 ano após o seu término.
Tal situação se enquadra aos contratos findados em razão da alteração econômico-financeira por conta de demissão, redução de carga horária ou diminuição de remuneração, que de igual forma resultou na incapacidade de pagamento do aluguel e encargos sem prejuízo da subsistência familiar.
Dessa forma, nos contratos por prazo determinado, é possível a denúncia da locação pelo locatário sem necessidade de pagamento de multa contratual. E, nos contratos por prazo indeterminado, além da dispensa de pagamento de multa, não será necessário cumprimento do aviso prévio para desocupação.
Salienta-se que tal situação não se aplica caso o imóvel seja o único de propriedade do locador (excluído o utilizado para sua residência), desde que os aluguéis sejam sua única fonte de renda.
Caso se trate de imóvel não residencial, somente será possível a referida denúncia se a atividade exercida tiver sido interrompida por prazo igual ou superior a 30 dias, por conta das medidas de isolamento ou quarentena.
A Saito Associados coloca-se à disposição para avaliar a possibilidade de suspensão de liminar em ação de despejo, bem como para encerramento do contrato locatício, de acordo com a Lei 14.216, de 2021.
Larissa Elisa Paschoalli, advogada da Saito Associados.
